REI WEALTH MONTHLY Issue 34 | Page 42

SO MANY WAYS TO BUY (PART 1)  BRUCE KELLOGG #2 – Assume an Existing Loan This  involves  applying  to  the  existing  lender  to  replace  the  existing  borrower.   You  will  have  to  qualify as a new borrower, and pay  fees.    In  this  low  interest  rate  environment, it can be preferable to  simply  assume  the  loan.    Some  commercial  and  private  loans  are  assumable  as  well  as  institutional  loans on 1­4 residential units. #3 – “Subject to” an Existing Loan Unlike  formally  assuming  an  existing  loan,  this  method  involves  taking  title  to  the  property  without  disturbing  the  loan,  and  just  start  paying  on  it.    Conceptually,  it  is  simple,  but  in  practice  it  is  not.   Most  loans  nowadays  are  “due  on  sale”,  so  if  the  lender  finds  out  the  property  was  transferred,  they  can  “accelerate” the loan and call it “due  and  payable”.    They  have  the  right  to  foreclose  if  they  are  not  paid,  or  a satisfactory arrangement made. #4 – Create Financing When  a  property  is  purchased,  the  numbers  have  to  add  up.    If  the  down  payment  and  the  existing  or  new  loans  do  not  equal  the  purchase price, then financing has to be created.  Often, the seller will  agree  to  “carry  back”  a  created  loan  for  the  buyer  to  complete  the  purchase.    This  “note”  can  be  sold,  often  at  a  discount,  or  borrowed  against by the seller, so they are not stuck with it.  Or, they might like it  and  keep  it  in  their  pension  fund,  for  example. The  terms  of  the  loan  are whatever the parties agree, as long as the terms are legal. #5 – Create a “Wraparound” Loan One  really  useful  created  loan  is  called  a  “Wraparound”  or  “All­ Inclusive”  loan.    This  is  where  a  loan  is  created  that  “wraps”  or  “Includes,”  the  existing  loan(s),  which  the  buyer  executes  in  favor  of  the seller.  Usually , the “wrap” includes the part of the purchase price  that  is  unpaid  by  the  down  payment.    It’s  basically  the  “carryback”  amount due to the seller over time. There are a couple of benefits to the “wrap”.  First, it is a useful way to  work  with  a  “subject  to”  transaction,  described  above  as  being  somewhat complicated.