TUNKKAINEN SISÄILMA – APUA !
TEKSTI : MIKA BACKMAN ASIANAJAJA , EVERSHEDS ASIANAJOTOIMISTO OY
Mika Backman toimii asianajajana Evershedsin Asianajotoimistossa ja hän on erikoistunut kiinteistöoikeuteen ja riitojen ratkaisuun . Mikalla on pitkä kokemus kiinteistöoikeudellisten asioiden hoitamisesta ja lisäksi laaja osaaminen liikejuridiikan alueelta . Backman neuvoo sekä asunto-osakeyhtiöitä että yksittäisiä osakkaita asunto-osakeyhtiöihin liittyvissä kysymyksissä .
SISÄILMAONGELMAN TUNNISTAMINEN saattaa olla haastavaa . Vahvoja tunnusmerkkejä sisäilman laatua heikentävistä mikrobikasvustoista ovat huoneiden seinissä tai katossa esiintyvät kosteusvauriot , näkyvät mikrobikasvustot rakenteissa sekä poikkeavat hajut . Sisäilmaongelma aiheuttaa tilassa oleskeleville usein terveydellisiä oireita , kuten väsymystä , päänsärkyjä ja ketjuuntuvia hengitys elintulehduksia . Tällaisia oireita ei tavallisesti kuitenkaan esiinny kaikilla tilan käyttäjillä , mikä vaikeuttaa sisäilmaongelman diagnosointia . Terveyshaittoja voivat aiheuttaa mikrobien lisäksi myös esimerkiksi toksiinit tai puutteellinen ilmanvaihto .
Epäiltäessä sisäilmaongelmaa on viisainta ottaa mahdollisimman pian yhteyttä isännöitsijään , jotta selvitystyöt voidaan käynnistää . Isännöitsijä ottaa yhteyttä kiinteistöhuoltoon pintapuolisen tarkastuksen tekemiseksi . Tässä vaiheessa tarkistetaan esimerkiksi ilmanvaihto- ja lämmitysjärjestelmien toimivuus ja poissuljetaan niistä johtuva väliaikainen sisäilman heikentyminen . Mikäli selitystä ongelmaan ei löydy , isännöitsijän tehtävä on ottaa yhteyttä rakennustekniseen asiantuntijaan , joka voi suorittaa tilassa laajempia tutkimuksia . Taloyhtiöllä on vastuu selvittää ja korjata rakennuksen rakenteissa mahdollisesti olevat virheet . Asiantuntijalla tulisi olla rakennustekninen koulutus ja osaamista rakennusten kosteustekniikasta . Esimerkiksi sertifioitu rakennus terveysasiantuntija on sopiva henkilö selvittämään sisäilmaongelmaa . Tässä vaiheessa isännöitsijä voi myös teettää kiireellisinä pitämänsä korjaustoimenpiteet . Isännöitsijän vastuulla on lisäksi tiedottaa kiinteistön asukkaita sisäilmaongelman olemassaolosta .
Asiantuntijan johdolla tilassa suoritetaan alkutarkastus , joka sisältää kosteus- ja lämpömittauksia sekä muita alustavia selvitystoimenpiteitä . Mittausten tekemiseen on olemassa yleisesti hyväksytyt menetelmät , joihin sisältyvien vertailuarvojen avulla kiinteistön tilasta saadaan luotettava kuva . Selvityksen aikana asiantuntija tutustuu myös kiinteistön rakennepiirustuksiin selvittääkseen kosteuseristysten sijainnin ja tekotavan sekä laatii kirjallisen raportin , joka sisältää arvion sisäilmaongelman laadusta , johtopäätökset kiinteistöllä tehdyistä löydöksistä sekä suunnitelman jatkotutkimuksista . Suunnitelma sisältää joko ehdotuksen korjaustoimenpiteistä tai asiantuntijan näkemyksen tarvittavista lisäselvityksistä .
Asunto-osakeyhtiön hallitus päättää asiantuntijan tekemän selvitysten perusteella jatkotoimenpiteisiin ryhtymisestä . Mikäli asiantuntija on esittänyt korjaustoimenpiteitä , jotka yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen ovat epätavallisia tai laajakantoisia , vaikuttavat olennaisesti osakehuoneistojen käyttämiseen tai osakkeenomistajille osakehuoneistojen käyttämisestä aiheutuviin kustannuksiin , hallitus tarvitsee jatkotoimenpiteiden hyväksymiseen yhtiökokouksen päätöksen .
Myönteisen päätöksen jälkeen isännöitsijä tiedottaa osakkeenomistajia lisätutkimusten aloittamisesta ja sopii niiden aikatauluista . Asiantuntija valmistelee lisätutkimuksista raportin , joka esitellään asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajille . Tämän jälkeen yhtiökokous päättää jatkotoimenpiteistä ellei hallitusta ole valtuutettu päättämään jatkotoimista .
Isännöitsijä huolehtii korjaustoimenpiteiden suunnittelusta ja urakoitsijoiden kilpailuttamisesta . Korjausten suunnitteluvaihe saattaa kestää muutamista viikoista jopa vuoteen . Korjausten aikana isännöitsijän tulee valvoa , että työt suoritetaan suunnitelman mukaisesti . On suositeltavaa käyttää asiantuntijan apua vielä korjausvaiheessakin töiden valvontaan .
Osakehuoneistojen rakenteiden , eristeiden sekä perusjärjestelmien kunnossapito kuuluu asunto-osakeyhtiön vastuulle . Yhtiö on siten velvollinen toimimaan aktiivisesti havaitessaan merkkejä sisäilmaongelmista tai osakkeenomistajien esittäessä huolensa sisäilman laadusta . n
1 – 2 / 2017 kita 41