EB5 Investors Magazine | Page 46

如何对投资酒店开发项目的
EB-5融资进行尽职调查
作者： 凯瑟琳•狄波诺•霍姆斯 Catherine DeBono Holmes
通过对其参与的每一个EB-5融资进行尽职调查，营销
代理可以保护自己及其投资者。就像美国的贷款人或证
券经纪人会对在美国出售的融资进行尽职调查一样，营
销代理也应该进行相同类型的尽职调查。尽职审查的目
的是验证EB-5私募融资备忘录中所做的陈述，提供有
关项目发起人的背景、所资助项目的质量和项目预计完
成时间的基本信息，并开始交付给投资人。
每一个EB-5项目的尽职调查都应考虑所资助行业的类
型。在某种程度上，一个项目的品质取决于所资助企业
以及该企业所服务的市场的特点。为了判断EB-5基金
所资助的酒店项目的质量，营销代理应搜集有关当地酒
店市场的信息、酒店开发商的背景以及有关酒店品牌和
有意营运该酒店的经理的信息。如果EB-5的融资是通
过独立于项目业主的EB-5区域中心（EB-5 Regional
Center）进行，营销代理可以要求查看EB-5区域中心
编写的尽职调查报告副本。倘若区域中心的报告已包含
了由独立的第三方出具的项目质量分析，营销代理就不
一定需要让自己的专家来进行这类分析。营销代理始终
应该自行对所有项目相关的文件进行尽职审查，以确认
PPM中引用的所有协议已被履行并在融资文件中被准确
说明。如果EB-5区域中心附属于项目业主，EB-5营销

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代理应要求让一个第三方酒店专家独立进行项目的尽职
调查，并准备有关该项目和项目业主的尽职调查报告。
该独立审查和报告的费用应包含在向酒店项目开发商收
取的费用之中。EB-5营销代理或独立EB-5区域中心应
直接聘请独立的专家，而不是让项目业主聘请独立专
家，以确保该专家把关注重点放在区域中心、EB-5营
销代理和投资商的利益上。
酒店开发项目的尽职调查应包括以下各项：
• 酒店开发的可行性研究。在美国，酒店开发商
通常会进行可行性研究，分析当地酒店市场供
求关系，以确定该市场是否需要一个新酒店，
如果答案是肯定的，即应确定该酒店的最佳品
牌和理想的质量/价格水平。酒店可行性研究
通常由独立的酒店顾问或区域酒店顾问进行。
这项研究将包括当地市场全部现有酒店的入住
率和平均日入住率，主要是利用史密斯旅游调
查公司（亦称“STAR报告”）和对该市场上
规划新建的其它酒店的数量、规模和类型的分
析。该研究还将包括对拟建酒店的入住率、
平均每日价格、净收入、支出和净利润的预
测。有时，酒店业主会直接取得来自酒店品牌
的可行性研究报告，并且该研究将包含与独立
研究相同类型的信息。可行性研究会表明拟建
酒店在建成后是否有成功经营的良好机会。

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